Tamamlama Sigortası

• Tamamlama sigortası başvurusu
• İnşaat şirketi derecenlendirilmesi
• Tamamlama sigortası notu
• Limit tanımı
• Proje başı limiti
• Toplam limiti
• Tamamlama sigortası kesimi-(Ana teminat) buna bağlı her bir tüketiciye, malik yada yatırımcıya, alınan daire başına tamamlama senetlerinin sunulması ve sistem kaydının açılmasıdır.
• Proje denetimi (projekt monitoring)
• Finansal denetim (financial monitoring)
• İnşaat şirketinin projeyi teslim etmesi
• Projenin tamamlanmaması durumunda platform üyeleri hizmet sağlayıcılar tarafında tamamlanması işlemlerini reasürans ve sigorta şirketi adına genel şartlara uygun sağlanması.

Derecelendirilmesi yapılan inşaat şirketine yıllık projeleri için Tamamlama Sigorta limiti tanımlanır. Derecelendirme sonucu ortaya çıkan risk tablosu ve verileri proje maliyetine tekabül eden bir yüzde Tamamlama poliçesi bedelini oluşturur. Üretim ve tüketim arasındaki deltayı küçültür.

Tamamlama Sigortası yaptıran inşaat şirketleri satış süreçlerinde daha özgüvenli hareket edebilirler. Tamamlama Sigortasının kendilerine sunduğu finansal özgüveni tüketicilerine aşıladıkları zaman , tüketici bu uluslararası standartlardaki bu yaklaşıma tüketim ile cevap verir. Dengesiz stok birikiminin önüne geçer. Arz ve talebi dengeler. Tüketiciyi stimule eder, yatırım amaçlı tüketimi tetikler. Uluslararası gayrimenkul yatırımcılarının uluslararası gayrimenkul yatırım piyasalarından alışkın oldukları ve ön koşul olarak aradıkları bina proje tamamlama teminatı uluslararası yatırımcıları yatırım süreçlerine teşvik eder. Gayrimenkul şirketlerinin yatırımla buluşmasını hızlandırır. İnşaat şirketinin bankalar nezdindeki kredi notunu yükseltir. Tamamlama Sigortası globalde kredi riski azaltım tekniklerine tabi bir enstrumandır. Bankanın kredi riskini azaltması bankanın ayırması gereken karşılık oranını daha makul seviyelere taşır. Bankaların daha kolay kredi kullandırmasının önünü açar.

Tamamlama Sigortası (teminatı) projenin yapımından sorumlu ana yüklenici (İnşaat şirketinin) finansal ya da teknik yetersizlik sebebi ile yapmayı taahhüt ettiği binayı, projeyi tamamlayamaması durumunda devreye giren güvence sistemidir. Tamamlama Sigortası arsa payı karşılığı (kat karşılığı) sözleşmelerinde yapılması taahhüt edilen inşaat karşılığında arsasını inşaat şirketine devir eden arsa maliklerini inşaatın/projenin tamamlanmama durumuna karşı korumaya alır.

Kentsel dönüşüm süreçlerinde güvenli olmayan konutlar yıkılıp yenileri yapılmak üzere boşaltılır. Yıkıldıktan sonra yeni modern bina yapılmasını taahhüt eden (müteahhit) inşaat şirketi inşaatın yapılması karşılığında ortaya çıkan m² alanın belli bir yüzdesinin yeni mülk sahibi haline gelir. Bu tanım arsa payı karşılığı sözleşmesinin sonucunu ve kendisini ifade etmektedir.

İnşaatın yapımını (binanın tekrar yapımını) finanse edemeyen mülk sahipleri için sermaye eksikliğine çözüm getiren bir modeldir. (Çarpık şehirleşmenin ve güvensiz binaların yerine) Bu çözüm yanında çözülmeyi bekleyen yeni problemler, beklentiler güvenlik altına alınması gereken hakları doğurmuştur. (Bunlar malikin (kentsel dönüşüme tabi olan ya da olmayan), binanın yıkılıp yapılmasının taraflara artı değer ve avantajlar sunduğu durumlarda ) Mülk sahibi arsa payı karşılığı sözleşmesinde arsasını inşaat yapımı karşılığı devir edilmesine ve üzerinde bir bina varsa , binasının yıkılıp tekrar yapılmasına rıza gösterilmektedir.

İşin doğası gereği elindeki değeri bugün verip, yakın gelecek zamanda alacaktır. Lakin almak ve vermek(teslimat) işlemleri farklı zamanlarda olduğu için karşılıklı hakların ve yükümlülüklerin eş zamanlı yerine getirilmemesinden ötürü mülk sahibi tarafından riskin teminat altına alınması ihtiyacı doğmaktadır. Kullanıma sunum ve eserin(binanın) teslimatı arasındaki zaman tüneli (delta) uzadıkça eserin teslimatından sorumlu taraf olan inşaat şirketinin ekonomik, finansal , teknik ve yönetimsel olumsuz iç ve dış etkenlerden etkilenme ihtimalini arttıracaktır.

Akla ilk gelen çözüm Banka Teminat mektuplarıdır. Lakin Banka Teminat mektupları inşaat şirketinin kredibilitesini azaltacak ve şirketin kuvvetli muhtemel kredi limiti düşecektir. Teminat mektubu için şirketin gayrimenkul teminatı vermesi gerekecek ya da nakit blokajı gerekli olacaktır. Bu sebeplerden ötürü inşaat şirketinin gereksinim duyacağı Özkaynak ihtiyacı artmış olacak. Bunun yanısıra bu ihtiyaçlar m² inşaat maliyetlerinin artmasına ve sözleşme koşullarının zorlaşmasına sebebiyet verecektir. Bu nedenle Banka Teminat mektubu yerine malikin risklerini azaltacak alternatif enstrümanlar ve çözümlere ihtiyaç duyulmaktadır.

Surety Bond (Tamamlama Teminatı) bu amaca hizmet etmek için tasarlanmış finansal sigorta enstrümanıdır. Tamamlama Sigortasının korumayı amaçladığı diğer hedef kitle ise tüketicidir.

Tamamlama Sigorta sözleşmesi ile sigortacı 6502 sayılı Tüketicinin Korunması hakkındaki kanun kapsamında ön ödemeli konut veya devre tatil/mülk satışlarından Satıcının iflas etmesi Satıcının gerçek kişi olması durumunda mirasçılarının mirası reddetmesi şartıyla ölümü veya satıcının sözleşmede taahhüt edilen teslim tarihini müteakip 12 ay içinde konutu veya devre mülkü tamamlayamaması hallerinde teminat hesabında belirtilen tüketicilere bu genel şartlara ve poliçe özel şartlarına göre sigorta teminatı sağlar.

Tamamlama Sigortası projeden satışlarda riziko gerçekleştiğinde tüketicilere yaptıkları ödemeleri, anaparası teminat senedinde yer alan azami tutarı aşmamak üzere yasal faizi ile birlikte geri öder.

Tamamlama Teminatı sağlayıcısı (sigorta-reasürans-TPA) yapacağı değerlendirme sonucunda poliçede kararlaştırılmış ise , ödeme yapmak yerine projenin tamamlanarak hak sahiplerine teslim edilmesine karar verilebilir. Bu durumda, yeni teslim tarihini yüklenicinin belirlemesinden itibaren her halde 24 ayı geçemez. Tamamlama Teminatı sağlayıcısı projeyi tamamlayacak müteahhittin seçilmesinde gerekli özeni göstermekle yükümlüdür.